Rechte Dritter im Grundbuch

Das Grundbuch und die wichtigsten Lasten

Eventuell haben Sie sich schon unseren Artikel über das Grundbuch durchgelesen. In diesem Beitrag wird die Abteilung III näher betrachtet und die für Sie als Käufer und Verkäufer relevantesten Lasten, welche dort verankert sein könnten, erklärt. Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer ist es unerlässlich, sich mit den wichtigsten Lasten und Rechten auszukennen, da diese maßgeblich den Verkaufsprozess und den Preis beeinflussen können. Im Folgenden werden die 4 wichtigsten Lasten erläutert und 2 sogenannte vernachlässigbare Rechte kurz erklärt.

Imhalt:

Das Wohnrecht

Die Funktion des Wohnrechts bzw. Wohnungsrechts lässt sich bereits vom Namen ableiten. Es beschreibt das Recht, in der Immobilie bzw. einem Teil der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen, obwohl es einen anderen Eigentümer gibt. Dieses Recht ist im BGB Paragraf 1093 verankert.

Das sogenannte Wohnrecht wird im Grundbuch des Grundstücks als Grunddienstbarkeit eingetragen. Dabei wird zwischen der persönlichen Dienstbarkeit und dem dinglichen Recht unterschieden.

  • Die persönliche Dienstbarkeit koppelt das Wohnrecht an die eingetragene Person. Nur diese Person ist berechtigt, die
  • Immobilie zu bewohnen.
  • Das dingliche Recht hingegen berechtigt neben der Person selbst auch Familienangehörige oder Pflegepersonal dazu, die Immobilie ebenfalls zu Wohnzwecken zu nutzen

In den meisten Fällen wird das Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen und ist somit an keine Befristung gebunden.

Ein Beispiel, warum ein Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen wird:

  • Die Eltern möchten ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen aber dennoch das Haus weiter bewohnen. Die Erbfolge wird dadurch schon eingeleitet und gegebenenfalls können Erbschaftssteuer gespart werden.

Löschung des Wohnrechts

Grundsätzlich kann das Wohnrecht nur aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn der aktuelle Wohnrechtsinhaber diesem zustimmt. Zum Beispiel, wenn der Wohnrechtsinhaber nicht mehr in der Immobilie wohnen möchte oder aufgrund von Einschränkungen durch das Alter nicht mehr in der Immobilie wohnen kann. Aus diesem Grund ist das Wohnrecht für die meisten Eigentümer ein Hindernis. Möchte der Eigentümer nämlich trotzdem über die Immobilie frei verfügen, so kann er versuchen, dem Wohnrechtsinhaber eine attraktive Abfindung anzubieten. Dabei handelt es sich jedoch nur um ein Angebot, welches nicht zwingend angenommen werden muss.

Neben der persönlichen Zustimmung des Wohnrechtsinhabers existieren noch andere Bedingungen, unter denen das Wohnrecht erlischt.

  • Ist das Wohnrecht nicht auf Lebenszeit eingetragen, sondern befristet, so erlischt das Recht mit Ablauf dieser Frist
  • Auch das Versterben des Wohninhaberberechtigten führt zur Auflösung des Wohnrechts
  • Wohnrechte können auch an bestimmte Bedingungen geknüpft sein. Wird diese Bedingung erfüllt, so kann die Löschung des Wohnrechts beantragt werden
  • Der Wohnrechtsinhaber zahlt keine Miete, ist jedoch verantwortlich für die Instandhaltung der Wohnung oder des Teils der Immobilie, für die das Wohnrecht gilt. Sind die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar, so kann das Wohnrecht ebenfalls aufgehoben werden

Das Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht ähnelt in einigen Punkten stark dem Wohnrecht. Beide werden in das Grundbuch eingetragen und belasten das Grundstück. Es ist nicht möglich, diese Rechte zu vererben, dafür bleiben sie bestehen, selbst wenn der Eigentümer gewechselt wird. Das Nießbrauchrecht jedoch hat einen gewaltigen Vorteil für den Nießbraucher: es ist ihm möglich, die Immobilie bzw. einen Teil davon zu vermieten und die Erträge einzunehmen. Dadurch stehen ihm gleich zwei von drei Rechten zur Verfügung. Das Bewohnen der Immobilie sowie auch das Erwirtschaften von Mieterträgen. Lediglich das dritte Recht, die Verfügung über die Immobilie, bleibt ihm verweigert. Den Verkauf der Immobilie kann damit nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer initiieren.

Häufig wird ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eines Grundstücks eingetragen, wenn die Immobilie verschenkt wird, aber der neue Eigentümer nicht in vollem Umfang über die Erträge der Immobilie bzw. den Umgang der Immobilie verfügen soll.

Auch hier gibt es eine Unterscheidung zwischen 3 verschiedenen Arten des Nießbrauchrechts:

Zuwendungsnießbrauch

Die Immobilie wechselt nicht den Eigentümer. Es wird aber ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen

Vorbehaltsnießbrauch

Die Immobilie wechselt den Eigentümer und gleichzeitig wird dem vorherigen Eigentümer ein Nießbrauchrecht für die Immobilie eingeräumt

Nachrangiger Nießbrauch

Ähnlich wie beim Vorbehaltsnießbrauch wird auch hier der Eigentümer gewechselt sowie ein Nießbrauchrecht für den vorherigen Eigentümer eingeräumt. Weiterhin wird jedoch geregelt, auf wen das Nießbrauchrecht übergeht, wenn der aktuelle Nießbraucher stirbt.

Löschung des Nießbrauchrechts:

Für die Löschung des Nießbrauchrechts treten die gleichen Bedingungen in Kraft wie für die Löschung des Wohnrechts. Entweder muss der Nießbrauchinhaber einseitig erklären, dass er das Recht aufgibt, oder es treten die Bedingungen ein, welche im Wohnrecht bereits erläutert wurden. Erst dann kann der Notar die Löschung des Nießbrauchrechts aus dem Grundbuch löschen lassen. Auch hier kann dem Nießbrauchinhaber eine attraktive Entschädigung angeboten werden, damit er das Recht aufgibt.

Das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht spielt in der Welt der Immobilien ebenfalls eine tragende Rolle. Mit Hilfe dieses Rechts können Gebäude auf fremden Grundstücken errichtet werden. Das Grundstück gehört dabei einem anderen Eigentümer als das Gebäude, welches darauf errichtet wird. Der Erbbaurechtsnehmer baut somit auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers. Er kann frei über seine Immobilie verfügen, zahlt aber dafür einen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber. Dieses Recht gilt in der Regel 75-99 Jahre. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt. Dadurch kann es vererbt, verkauft oder auch belastet werden.

Ein eingetragenes Erbbaurecht im Grundbuch einer Immobilie kann sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringen.

Vorteile:

  • Günstige Konditionen für die Immobilien
  • Geringere Kaufnebenkosten aufgrund des geringeren Kaufpreises

Nachteile:

  • Zeitliche Begrenzung des Erbbaurechts und dadurch ggf. geringere Sicherheit
  • Verkauf kann komplex werden und es gibt weniger Interessenten
  • Bauliche Veränderungen können nur mit Zustimmung des Eigentümers durchgeführt werden
  • Gegebenenfalls Ankaufspflicht bei Forderung des Erbbaurechtsgebers

Auch der weitere Verkauf der Immobilie auf einem fremden Grundstück kann sich als schwierig gestalten. Ein Verkauf ist nur möglich, wenn der Eigentümer des Erbbau-Grundstücks zustimmt. Der Eigentümer kann den Verkauf verweigern, sofern es Grund zur Annahme gibt, dass der neue Eigentümer den Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags nicht nachkommen könnte. Dazu zählt zum Beispiel die ordnungsgemäße Zahlung des Erbbauzinses. Die Laufzeit des Erbbaurechts wird bei einem Verkauf nicht beeinflusst. Beispiel: Wird die Immobilie bei einem Laufzeitvertrag von 99 Jahren nach 29 Jahren verkauft, so läuft das Erbbaurecht weitere 70 Jahre. Der Erbbaurechtsgeber kann jedoch die Laufzeit wieder auf 99 Jahre erneuern, sofern er dies möchte.

Wichtige Info: Der Eigentümer des Grundstücks muss auch zustimmen, wenn die Erbpacht im Rahmen einer Baufinanzierung des Käufers belastet werden soll. Dadurch soll die übermäßige Belegung des Grundstücks mit Grundpfandrechten verhindert werden.

Erbbaurecht

Das Wegerecht

Ein Wegerecht entsteht in den meisten Fällen, wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücke aufgeteilt wird und aufgrund der Aufteilung das hintere Grundstück keinen öffentlichen Zugang zur Straße hat. Es wird zwischen zwei Wegerechten unterschieden: Gehrecht und Fahrtrecht. Wie die Namen schon vermuten lassen, darf das Gehrecht nicht mit Fahrzeugen ausgeübt werden. Dies ist nur beim Fahrtrecht erlaubt.

Im Wegerecht wird zwischen einem herrschenden und einem dienenden Grundstück unterschieden. Das dienende Grundstück ist dasjenige, welches überquert wird. Das herrschende hingegen profitiert vom Wegerecht und führt über das dienende Grundstück zur Straßenanbindung. Das herrschende Grundstück wird auch als Hinterliegergrundstück oder Pfeifenstielgrundstück bezeichnet.

Die Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch des dienenden Grundstücks führt in den meisten Fällen zu einer Wertminderung. Insbesondere für Banken ist dies relevant, da diese auch das Grundbuch einsehen und Grundstücke mit einem Wegerecht geringer bewerten, wodurch die Finanzierung geringer ausfallen kann.

Im Kaufvertrag wird häufig die lastenfreie Übergabe der Immobilie vereinbart. Im Grundbuch dürfen somit keine Lasten mehr eingetragen sein, z.B. Wohnrechte, Grundschulden etc. Wichtig hierbei ist, dass das Wegerecht nicht so einfach aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Idealerweise wird das Fortbestehen dieses Rechts im Kaufvertrag vermerkt, damit der Käufer nicht vom Kauf zurücktreten kann.

Vernachlässigbare Belastungen und Rechte

Im Falle des Notwegerechts und der Überbaurente wird von vernachlässigbaren Rechten gesprochen, da diese nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

Ähnlich wie das Wegerecht führt das Notwegerecht über ein fremdes Grundstück, damit das dahinterliegende Grundstück die öffentliche Straßenanbindung erreichen kann. Für die Benutzung des Notweges wird eine Notwegerente an das dienende Grundstück fällig.

Die Überbaurente kommt zum Tragen, wenn die Immobilie zu nah an einer fremden Grundstücksgrenze errichtet wurde und das Gebäude oder Teile davon auf das fremde Grundstück ragen. Auch hier wird eine Überbaurente fällig, welche an den Eigentümer des anderen Grundstücks gezahlt werden muss.

Info: In diesem Ratgeber haben Sie die wichtigsten Lasten und Rechte Dritter kennengelernt. Im Grundbuch gibt es jedoch noch viele weitere Hürden, welche es beim Verkauf eines Hauses zu bewältigen gibt. Unsere Makler von Immobye kümmern sich um alle Angelegenheiten bezüglich des Grundbuchs und weiteren anfallenden Themen, um eine unkomplizierte, schnelle und sichere Abwicklung zu gewähren. Rufen Sie doch einfach an und sichern Sie sich jetzt Ihre kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung!

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